Реклама на портале

Что делать, если в вашем доме - жск, и дому от этого скорее хуже, чем лучше. Тсж, жск и другие формы управления жилищным хозяйством и их особенности Управление жилыми домами

Что лучше ТСЖ или ЖСК? Каждая из данных форм, которая учреждается жильцами, имеет своей целью обеспечивать заботу о жилом доме, помогать при решении вопросов жилищной сферы. При этом важным является понимание того, какие отличия ТСЖ от ЖСК. Несмотря на то что по своей сути данные аббревиатуры определяют похожие организации, имеется существенная разница, которая будет отражаться в различных аспектах как организации, так и самой деятельности ТСЖ и ЖСК.

Прежде чем говорить о принципиальном отличие одной аббревиатуры от другой, необходимо понять, что они означают. ТСЖ (товарищество собственников жилья) представляет собой организации, а именно пример товариществ, которые создаются непосредственно собственником жилья. Они необходимы для того, чтобы организовывать управление имуществом, относящимся к так называемому жилищному фонду многоквартирных построек и частных секторов. За счёт такого товарищества происходит также организации необходимых для содержания жилья услуг и распоряжение тем имуществом, что находится в долевой собственности.

ЖСК также представляет собой некие организации, а именно кооперативы, которые занимаются как жилищным, так и строительным вопросом. Соответственно, расшифровывается такая аббревиатура, как жилищно-строительный кооператив. Эта форма создаётся для возведения и дальнейшее использование какой-либо недвижимости. Однако она признаётся устаревшей, так как большинство таких организаций создавалось ещё до того, как была принята последняя редакция Жилищного кодекса РФ.

Рассматриваемые формы могут быть созданы только в качестве некоммерческой организации, так как не подразумевают главной целью получение прибыли.

Говоря о соотношении товарищества и кооператива, необходимо определить несколько критериев, которые бы отражали их сущность и значение:


  • организационно-правовая форма;
  • учредительные бумаги;
  • цель формирования организации;
  • способы формирования;
  • сроки;
  • участники организаций;
  • особенности осуществления деятельности хозяйственного характера.

Данные характеристики будут определять сходство и различие ТСЖ и ЖСК, а также отражать суть осуществляемой ими деятельности.

При любой форме, которая бы применялась для создания подобного рода организации, главное направление деятельности сосредотачивается на обеспечение того права, которое имеет каждый из жильцов дома, будь то многоэтажные дома или же частные сектора. Однако необходимо понимать, что первый вариант, а именно ТСЖ, более продуктивен и охватывает широкий спектр возможностей, в то время, как ЖСК вовсе устарел и в некоторых ситуациях даже не применяется.

Если говорить о ЖСК и ТСЖ как о двух самостоятельных организациях, то важно понимать, что каждая из них затрагивает одну и ту же сферу, а именно жилищную область отношений между гражданами. Именно поэтому товарищество и кооператив могут соотноситься друг с другом, однако на практике подобное происходит редко, что вызвано рядом отличий, определяющихся на основании критериев и характеристик каждой отдельной формы.


Итак, закон определяет чёткий порядок создания любого варианта организации, в том числе если речь идёт о некоммерческих образованиях, существующих в форме кооперативов или товариществ. Всё это регламентируется гражданским законодательством. Говоря конкретно о таких вариантах, как ТСЖ и ЖСК, то к правовой базе уместно будет прибавить ещё и Жилищный кодекс, который напрямую устанавливает правила для участников подобных организаций и их учредителей.

Несмотря на то, что в большинстве случаев жильцы самостоятельно принимают решение о создание и регулирования подобных организаций, должно быть точное следование закону, в противном случае возможно привлечение к разным видам ответственности.

Прежде чем говорить о различиях между ТСЖ и ЖСК, важно отметить некоторые сходства, которые также наблюдаются, несмотря на очевидную разрозненность в целях создания:
  1. Учредительные документы. И товарищество, и кооператив создаются на основании определённых документов, которые утверждаются и подписываются лицами, их формирующими. В первом и во втором случае это всегда устав, что имеет существенное значение для дальнейшей организации деятельности.
  2. Способ формирования организации. Всё основывается на решении, которое принимается их участниками. В кооперативах и товариществах данная процедура происходит одинаково, всегда важно мотивированное решение, подписанное и одобренное всеми учредителями. Кроме того, в каждой ситуации нужно оформлять протокол собрания, на котором и было принято решение.
  3. Сроки деятельности организации. Для товарищества так же, как для кооператива, нет регламентации этого вопроса, то есть ограничений по сроку существования подобные организации не имеют.

Представленные сходства самые очевидные и проявляются на законодательном уровне, по остальным вопросам организации и осуществления работы подобных организаций закон предполагает разные порядки и цели их деятельности.

Товарищество собственников, которое направлено на разрешение жилищных вопросов, лишь по своей сути схоже с кооперативом жилищно-строительного характера. Однако главные направления, а именно цели, участники и прочие подобные моменты существенно отличаются, что приводит к тому, что ТСЖ становится наиболее предпочтительной формой, так как даёт больше прав гражданам, имеющим к ней отношение, и при этом возлагает на само товарищество ряд обязанностей, выступающих определённым гарантом.

ТСЖ, как форма организации, осуществляющей жилищную деятельность, существует до настоящего времени. ЖСК менее устойчивы и применимы, так как большинство из них создано до появления актуальной редакции закона.


Говоря о конкретно-определённых различиях между таким организациями, как товарищество собственников и кооператив жилого и строительного характера, можно определить несколько основных отличий:
  1. Период создания организации. ЖСК всегда формируется в то время, когда происходит подготовка к строительству, так как непосредственно касается вопросов возведение построек, а уже потом их эксплуатации. ТСЖ создаётся только после того, как дом построен, так как обеспечивает услуги, необходимые для его поддержания.
  2. Цель создания. Для ЖСК главное - это обеспечить всех заранее определённых заинтересованных лиц жильём, а ТСЖ предусматривает управление имуществом, его поддержание и обеспечение на должном уровне.
  3. Распределение доходов. Несмотря на то что обе организации некоммерческие, они всё же имеют некоторый доход. Различие в том, что в ЖСК оно распределяется между участниками, а в ТСЖ отходит к самой организации.
  4. Количество участников. В ЖСК обязательно должно входить минимум пять человек, в ТСЖ таких ограничений нет, главное, чтобы в их число вступило пятьдесят процентов жильцов.
  5. Возможность объединиться с другими организациями. ЖСК может существовать только в конкретном доме, который был построен под его деятельностью, ТСЖ допускает объединение нескольких домов вместе под управлением одного кооператива.

Говоря о том, какой вариант организации лучше выбрать, точного ответа дать невозможно. Рассматривая цели ТСЖ и ЖСК можно понять, что каждая из форм уместна в определённый период. Кооператив создаётся до того, как дом был построен, а товарищество после, поскольку требуется управление и наблюдение за имуществом.

Возможны и иные варианты проявления различий между товариществом и кооперативом, которые охватывают жилищную сферу деятельности.

Они могут устанавливаться напрямую в законе, а именно в Жилищном кодексе, а также в Гражданском кодексе РФ, который прямо закрепляет организацию и процедуру принятия всех решений в подобных формах. Все это формирует ряд особенностей, которые могут относиться к ТСЖ, но могут не затронуть ЖСК, и наоборот.

Таким образом, товарищество собственников жилья и кооперативы, имеющие жилищно-строительный характер, характеризуются больше отличиями, чем сходствами. Это касается прежде всего целей и организации деятельности. Однако выделить одну форму и исключить другую нельзя, так как каждая из них применена на различных этапах строительства и управления недвижимостью.

  • О Программе поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов в городе Москве на 2007-2009 годы и задании на 2010 год СКАЧАТЬ

Товарищество собственников жилья (ТСЖ)

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) - самый эффективный, с точки зрения защиты прав и интересов собственников помещений в многоквартирном доме, способ управления многоквартирным домом, позволяющий повысить комфортность проживания граждан. Многие москвичи уже сделали свой выбор в пользу данного способа управления многоквартирным домом.

Однако практическая деятельность всегда вызывает большое количество вопросов. Мы постарались дать ответы на вопросы о ТСЖ, возникающие у прогрессивных хозяев - собственников помещений в многоквартирном доме.

Что такое товарищество собственников жилья?

Товарищество собственников жилья или сокращенно ТСЖ - некоммерческая организация, объединение собственников помещений (квартир и нежилых) для совместного управления многоквартирным домом и решения вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом.

Что такое управление многоквартирным домом?

1) обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

2) обеспечение надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и предоставления коммунальных услуг;

3) обеспечение решения вопросов пользования общим имуществом.

Как создать ТСЖ?

Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений (квартир и нежилых) большинством голосов от общего числа голосов всех собственников помещений.

Также на данном собрании необходимо принять решение о передаче дома в управление созданному ТСЖ.

S кв. или н/п

D = ----------------- , где

S кв. или н/п - общая площадь квартиры или нежилого помещения (без учета балконов и лоджий), находящегося в собственности какого-либо лица или государства.

S общ. - сумма площадей всех квартир и нежилых помещений, находящихся в собственности какого-либо лица или государства.

Кто может быть членом ТСЖ?

Членом ТСЖ может быть любой гражданин, юридическое лицо, являющиеся собственниками помещений в многоквартирном доме, а также уполномоченные государственные органы (представителем собственника порода Москвы в отношении жилых помещений является Департамент жилищной политики и жилищного фонда (Управления Департамента в административных округах), в отношении нежилых - Департамент имущества города Москвы).

Собственники помещений, которые вступили в члены ТСЖ должны составлять большинство, иначе ТСЖ подлежит ликвидации по решению общего собрания собственников.

Как стать членом ТСЖ и выйти из членов ТСЖ?

Членство в ТСЖ добровольное, возникает на основании заявления собственника помещения. Прекращается членство в ТСЖ также путем подачи собственником помещения заявления.

Что делать, если собственник не хочет вступать в члены ТСЖ?

Собственник помещения, не желающий вступать в члены ТСЖ, заключает с товариществом договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. В дальнейшем все отношения между ними строятся на основании данного договора.

Члены ТСЖ с товариществом договоров не заключают, так как они подчиняются уставу ТСЖ и решениям общего собрания членов ТСЖ.

Вырастет ли в связи с созданием ТСЖ размер платы за жилищно-коммунальные услуги?

Нет, не вырастет. Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются Правительством Москвы и не могут быть изменены. Размер платы за содержание и ремонт (ранее - техобслуживание) устанавливается на общем собрании членов ТСЖ. Кроме того, ТСЖ получают из бюджета города средства на содержание и ремонт жилищного фонда в многоквартирных домах, что позволяет нанимателям жилых помещений и собственникам, имеющим единственное жилое помещение и постоянно зарегистрированным (прописанным) в нем, оплачивать жилищно-коммунальные услуги по ставкам, установленным Правительством Москвы.

Как решается вопрос с капитальным ремонтом домов, в которых жители решили создать ТСЖ?

Дома, в которых созданы или создаются ТСЖ в первоочередном порядке включаются в программу проведения капитального ремонта за счет бюджета города.

На общем собрании членов ТСЖ может быть принято решение о создании фонда капитального ремонта, в который город Москва, как собственник жилых и нежилых помещений, также будет обязан перечислять денежные средства согласно принятым на общем собрании решениям.

Обязано ли ТСЖ самостоятельно управлять домом или может нанять профессиональную управляющую организацию?

ТСЖ вправе определить любую форму управления домом:

1. Самостоятельно выполнять функции управляющей и обслуживающей эксплуатирующей организации (создав собственное домоуправление), нанимая работников и заключая прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями.

2. Самостоятельно выполнять функции управляющей организации, передавая по договору о содержании и ремонте общего имущества функции технического обслуживания и эксплуатации домом выбранной товариществом эксплуатирующей организации.

3. Передача всех функций управления профессиональной управляющей организации, заключив с ней договор управления и осуществляя только контроль за ее работой.

Возможны иные схемы.

Вопросы изменения схемы управления необязательно решать на общем собрании членов ТСЖ, они могут быть решены правлением товарищества.

Как ТСЖ могут собирать плату за жилищно-коммунальные услуги с нанимателей и собственников квартир?

Плата за жилищно-коммунальные услуги от пользователей (нанимателей, арендаторов) и собственников квартир и нежилых помещений, бюджетные средства на данные цели поступают непосредственно на счет ТСЖ, если товарищество не заключило договор управления с другой организацией, по условиям которого передало ей функции по проведению расчетов за жилищно-коммунальные услуги. Собственники помещений перечисляют плату за жилищно-коммунальные услуги на счет ТСЖ независимо от членства в товариществе.

Как решается вопрос с земельными участками под домами, в которых жители решили создать ТСЖ?

Передача земельных участков в общую долевую собственность собственников помещений осуществляется в несколько этапов. Сначала собственники помещений на своем общем собрании принимают решение о формировании земельного участка и выбирают лицо, которое от их имени подаст заявку в Департамент земельных ресурсов города Москвы. Таким лицом может быть и председатель правления ТСЖ. Затем на основании указанного заявления проводится межевание квартала, в котором расположен многоквартирный дом. Заканчивается процедура формирования земельного участка и передача его в собственность собственникам помещений выдачей уполномоченному лицу кадастрового плана земельного участка, которому должен быть присвоен кадастровый номер.

Кварталы, где расположены дома, в которых созданы ТСЖ, в приоритетном порядке включаются в планы межевания с целью формирования земельного участка.

Для работы ТСЖ необходимы нежилые помещения. Как решается этот вопрос?

ТСЖ имеет право на аренду по минимальной ставке арендной платы тех городских нежилых помещений, которые не сданы в аренду иным организациям.

Если в доме нет нежилых помещений или они уже сданы в аренду, то при наличии в доме свободной городской квартиры на первом этаже она может быть переведена в нежилой фонд и передана ТСЖ в аренду по минимальной ставке арендной платы.

Кроме того, в домах ТСЖ в первоочередном порядке будет проводится работа по выявлению помещений, которые являются общим имуществом (например - подвалы), но используются без согласия собственников, для их возврата их в общую долевую собственность всех собственников помещений в доме.

Может ли ТСЖ управлять несколькими домами или только одним?

ТСЖ может управлять и одним домом, и несколькими. Управление несколькими домами более эффективно и экономически выгодно.

Может ли ТСЖ получать дополнительные доходы?

Также ТСЖ вправе проводить реконструкцию дома, в том числе с его расширением и надстройкой. Полученные таким образом площади могут быть использованы ТСЖ для получения дополнительного дохода.

Кто управляет ТСЖ?

Органами управления ТСЖ являются:

1. Общее собрание членов ТСЖ - высший орган управления, который решает все важнейшие вопросы жизнедеятельности дома.

Общее собрание, в том числе, рассматривает жалобы на председателя правления и правление ТСЖ.

2. Правление ТСЖ, которое избирает из своего состава председателя - решает текущие вопросы.

Правление ТСЖ избирается из числа членов ТСЖ не более чем на два года. Правление ТСЖ ежегодно обязано отчитываться перед общим собранием членов ТСЖ.

Также в ТСЖ создается контролирующий орган - ревизионная комиссия, или, если такую комиссию создать невозможно или не требуется, выбирается ревизор. Комиссия (ревизор), также как и правление ТСЖ, избирается на два года. Комиссия (ревизор) ежегодно докладывают общему собранию членов ТСЖ о состоянии дел в товариществе.

Какие полномочия имеет председатель правления ТСЖ?

Председатель правления ТСЖ выступает от лица ТСЖ во взаимоотношениях с обслуживающими, ресурсоснабжающими организациями, судебными органами, органами власти и с любыми иными лицами. Он подписывает от имени ТСЖ договоры и платежные документы, которые не требуют одобрения правления ТСЖ или общего собрания членов ТСЖ. Выполняет иные функции, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ и уставом ТСЖ.

Переходит ли право собственности на дом созданному ТСЖ?

Нет. Помимо квартир и нежилых помещений каждому собственнику принадлежит и определенная доля в общем имуществе дома (лестницы, чердака, подвала, лифта, коммуникаций и так далее). Поэтому ясно, что независимо от того, создано ли в доме ТСЖ или нет, дом находится в собственности собственников помещений в нем. Поэтому к таким домом неприменим термин <балансодержатель>, и сам дом передается ТСЖ не на <баланс> или в собственность, а в управление.

Какое имущество принадлежит ТСЖ?

ТСЖ принадлежат финансовые средства (как от жителей, так и из бюджета), которые поступили на его счет для оплаты жилищно-коммунальных услуг, иных услуг; движимое имущество (хозяйственный инвентарь, средства малой механизации и тому подобное); иное имущество, в том числе нежилые помещения (если они имеются).

Если ТСЖ обанкротится, могут ли быть проданы квартиры собственников за долги ТСЖ?

Нет. Собственники помещений не отвечают по долгам ТСЖ, также как и ТСЖ не отвечает по долгам собственников помещений. То есть, если ТСЖ подпадает под процедуру банкротства, взыскание может быть наложено только на имеющееся у него имущество. Имущество собственников жилых и нежилых помещений остается неприкосновенным.

На какой срок создается ТСЖ и могут ли собственники его ликвидировать?

ТСЖ создается без ограничения срока. Товарищество действует до того момента, пока собственники помещений не решат его ликвидировать или изменить способ управления. Изменение способа управления может произойти и без ликвидации ТСЖ.

Можно ли создавать ТСЖ в домах-новостройках, когда права собственности еще не оформлены?

Да, можно. Будущими собственниками помещений может быть создано ТСЖ в соответствии с общими правилами, за исключением одной особенности: при голосовании собственники как правило подтверждают свои права свидетельством о праве собственности, а будущие собственники - документом о приобретении квартиры (договор соинвестирования, купли-продажи и др.).

Инженерное оборудование дома;

Если в доме имеются квартиры, находящиеся в городской собственности, Правительство Москвы уплачивает за нанимателей этих квартир страховой взнос по договору страхования соразмерно доле города Москвы в праве на общее имущество в данном доме.

Все вышеуказанные формы правления могут относиться к некоммерческим организациям. Некоммерческие организации не ставят своей целью получение прибыли . Как правило, их организовывают для достижения различных целей:

  • социальных;
  • культурных;
  • общественных.

В данном случае речь идёт о грамотном управлении недвижимым имуществом. Однако, такие ассоциации жильцов, как ТСЖ, ЖСК и другие могут получать доход от аренды нежилых помещений, находящихся у них в собственности. Для этих задач существуют три вида кооперативов:

Управляющая компания идентична ЖСК?

Является управляющая компания той же организацией, что и ЖСК или нет? Две последние организационные формы с точки зрения управления домом — идентичны. Если сравнивать вторую и третью формы ЖКХ с управляющей компанией, разница в том, что в УК работают профессионалы, которые согласно договора несут полную ответственность за управление домом , жилищные и коммунальные ресурсы, а члены правления ТСЖ или ЖСК могут быть в этих вопросах некомпетентны.

Как устроена работа в жилищно-строительном кооперативе?

Жилищно-строительный кооператив согласно ст. 110 ЖК РФ отличается от прочих форм управления тем, что формируется на стадии строительства или реконструкции жилого дома. ЖСК и выступает в качестве застройщика. То есть пайщики — это будущие собственники жилья.

Участники ЖСК выступают пайщиками, на средства которых производится строительство , реконструкция, а затем и управление жилым домом. Вступить в жилищно-строительный кооператив могут физические и юридические лица (см. ст. 111 ЖК РФ). Приоритет на вступление даётся лицам не имеющим собственного жилья и проживающим по договору социального найма.

ВАЖНО! Для того чтобы организовать ЖСК необходимо как минимум 5 человек.

Решение об организации оформляется протоколом. ЖСК также имеет собственный Устав.

Каждый пайщик становится владельцем после того, как оплатит пай полностью . Пай равен сумме строительной стоимости его квартиры. До того, как все жильцы дома выплатят доли, собственником дома является ЖСК.

Существует два способа получения средств на строительство дома:

  • разовая и единовременная оплата строительства всеми членами ЖСК, осуществленная в полном объеме;
  • долговременный банковский ипотечный кредит , заключаемый с банком ЖСК в качестве юридического лица, выплачивается всеми членами ЖСК.

По завершению строительства ЖСК принимает функции управления домом и становится объединением, идентичным ТСЖ.

Более подробную информацию о ЖСК можно узнать из видео:

Отличия организаций ЖСК от ЖНК и ТСЖ

Отличие ЖНК от ЖСК в том, что он формируется не для строительства, а для покупки, реконструкции и последующего содержания МКД. Права, а также все функции, идентичны ЖСК.

Отличия ЖСК согласно ЖК от организации ТСЖ :

  • ТСЖ организуется из собственников для управления существующим жильём.
  • ЖСК – это не менее 5 человек. ТСЖ – не менее 51% процент от всех собственников.
  • ТСЖ состоит только из собственников жилых помещений.
  • Пайщики ЖСК отвечают в части невыплаченного пая.
  • Информацию от деятельности ТСЖ может получить любой собственник.

Преимущества организационных форм

Так, всё-таки, какую организационную форму выбрать? Итак:

  1. ТСЖ лишено нижеприведённых преимуществ ЖСК и ЖНК и может быть выбрано только для управления существующим жильём. Главное преимущество ТСЖ по сравнению с управляющей компанией — это прозрачность затрат на обслуживание и ремонт дома, на коммунальные ресурсы.
  2. ЖСК выбирается только в случае нового строительства или реконструкции МКД (в случае реконструкции можно также выбрать ЖНК). Преимущества:
    • Пайщики покупают квартиры не по рыночным ценам, а по сметной стоимости застройщика, что гораздо дешевле.
    • В ЖСК в отличие от ТСЖ доходы от предпринимательской деятельности (сдача помещений в аренду) распределяются между членами кооператива.

В заключении хотелось бы отметить, что кооперативы в нынешнее время обрели новую форму и являются прекрасным средством для строительства , приобретения и управления жилья. Это наилучшая форма для людей с хозяйским подходом к собственному недвижимому имуществу.

Подготовленный Минстроем законопроект может привести к переделу рынка управления жильем. Поправки упраздняют ЖСК для уже построенных домов и упрощают ликвидацию ТСЖ. В то же время муниципальные власти получают возможность самим назначать управляющие компании для домов, оставшихся без управления. Эксперты опасаются, что в результате ряд домов попадет под контроль УК, аффилированных с местными властями.

Министерство строительства и ЖКХ России подготовило ряд поправок к Жилищному кодексу (ЖК; текст есть в распоряжении «Газеты.Ru»), которые могут существенно изменить рынок управления жилой недвижимостью. В частности, значительно ужесточается ответственность ТСЖ. Часть 6 статьи 20 ЖК дополнили положением о том, что органы жилинспекции обязаны обращаться в суд с требованием о ликвидации товариществ собственников жилья (ТСЖ) или жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), в случае если в течение месяца не были устранены выявленные нарушения.

Как пояснили в Минстрое, речь идет о нарушениях требований к уставу ТСЖ либо к порядку создания ТСЖ.

Сегодня у органов жилинспекции уже есть право обращаться в суд, однако поправки делают такие обращения обязательными. Как отмечают эксперты, к своему праву ликвидировать ТСЖ проверяющие прибегают нечасто.

«Пока практика сложилась неоднозначная. Какие-то организации жилнадзора, после того как нарушения были выявлены, выдавали предписания, но дальше никаких шагов не предпринимали. Нередко иски подавали сами жильцы, по чьим жалобам и проводилась проверка», - рассказывает Александр Козлов, руководитель проекта «Школа грамотного потребителя».

На его взгляд, хотя ужесточение контроля за деятельностью ТСЖ оправданно, месячный срок с момента выявления нарушения до требования о ликвидации в ряде случаев может быть чрезвычайно мал.

«Многие процедурные моменты, необходимые для исправления нарушений, например организация повторного собрания, зачастую требуют больше месяца. Подобная норма может привести к массовым зачисткам ТСЖ», - говорит Козлов.

В свою очередь, в пресс-службе Минстроя отметили, что «установленного срока достаточно для устранения допущенных нарушений».

ЖСК упразднят после последнего взноса

Помимо этого, поправки предполагают ликвидацию ЖСК, которые в течение трех месяцев, после того как будет уплачен последний взнос за жилье, должны быть распущены. После этого жильцы должны создать ТСЖ. Между тем, как отмечает Валерий Новиков, начальник управления юридического сопровождения НП «ЖКХ «Контроль», сегодня достаточно заметное количество домов управляется через ЖСК.

«Многие ЖСК уже давно занимаются управлением домами и неплохо справляются со своими обязанностями», - говорит юрист.

Сами представители ЖСК также не согласны с возможной ликвидацией кооперативов.

«У нас шестьдесят с лишним лет кооперативу. Сейчас в управлении восемь корпусов по разным адресам, отлажена уже система управления домами. Все совершено прозрачно, если не устраивает правление, можно переизбрать.

Если ЖСК упразднить, то жильцы от этого точно не выиграют», - уверена Евдокия Гостеева, заместитель председателя правления ЖСК «Работники Академии наук СССР».

Как она отметила, в случае упразднения ЖСК в лучшем случае распадется на несколько разных ТСЖ, каждому из которых придется искать себе новую управляющую компанию.

«При этом предполагать, что ТСЖ с легкостью зарегистрируют как юридическое лицо, не приходится, уже есть много сообщений о том, с какими проблемами это сопряжено. Да и жильцы вряд ли проявят достаточную активность, чтобы собраться и организовать ЖСК. Сейчас на собраниях можно видеть только женщин пенсионного возраста», - говорит Гостеева.

По ее мнению, это все затевается для того, чтобы передать дома в управление новым управляющим компаниям.

Схожего мнения придерживаются и некоторые эксперты, которые обращают внимание на следующий пункт поправок, который дает право органам местного самоуправления самим назначать управляющие компании. Речь идет о дополнении статьи 161 частью 17.

«Данная норма определяет порядок управления многоквартирными домами в тот период, когда управляющая организация по каким-либо причинам не определена (например, ТСЖ ликвидировано, собственники сами не выбрали управляющую организацию, а объявленный муниципалитетом конкурс не состоялся). На тот период, пока собственники не выберут способ управления либо управляющую организацию либо пока не состоится конкурс, чтобы обеспечить надлежащее управление домом, муниципалитет вправе «назначить» управляющую организацию, имеющую лицензию, управлять этим домом», - пояснили в пресс-службе Минстроя.

В пояснительной записке к законопроекту говорится только о домах, которые требуют ремонта, поэтому УК их не берут в управление, опасаясь излишних расходов. Однако ликвидация ЖСК и ужесточение надзора за ТСЖ позволяют предположить, что количество бесхозных домов, управлять которыми достаточно выгодно, может ощутимо вырасти.

Не секрет, что большинство жильцов довольно пассивны и не посещают собрания дома. В такой ситуации собрать кворум и утвердить новое ТСЖ будет нельзя.

«В этом случае предполагается проведение открытого конкурса на управление домом.

Но тут прослеживается заинтересованность со стороны органов местного самоуправления, которые могут конкурс саботировать, после чего получают возможность сами назначать управляющую компанию.

Не могу сказать, что это примет массовый характер, но тут видна коррупционноемкая составляющая, на которую следует обратить внимание», - предупреждает юрист.

Еще один опасный момент - изменение системы подсчета голосов на собраниях собственников жилья. Если сейчас голоса определяются количеством квадратных метров в собственности (1 кв. м равен одному голосу), то новая норма предполагает, что каждый собственник жилья получает один голос. На первый взгляд, достаточно справедливое предложение, но и здесь есть подводные камни.

Одна квартира может быть в общей долевой собственности, тогда у каждого из совладельцев появяется право голоса. Это в том числе возможность для махинаций на собраниях - организуется несколько «резиновых квартир», чьи собственники уже могут составить большинство на собрании и продавливать нужные решения, обозначает риски Новиков.

Граждане нашей страны сталкиваются с бездействием ЖЭКов, отсутствием хорошего обслуживания, проведения ремонтных работ. А потому им на смену приходят управляющие компании или ТСЖ. Но в силу того, что УК - организации коммерческие и, соответственно, настроенные на получение финансовой выгоды.

Большинство жильцов предпочитает создавать альтернативу – товарищество собственников жилья, организацию, чей приоритет – благоустройство МКД и интересы собственников жилья. Это официальная организация со своими обязанностями и полномочиями, а также официальной документацией.

Что такое ТСЖ

В первую очередь нужно сказать, что ТСЖ - это аббревиатура, которая расшифровывается товарищество собственников жилья. Большая часть жильцов МКД является собственниками квартир. У всех многоквартирных домов должны быть организации, чтобы управлять домовым имуществом. Если ни ЖЭК, ни УК жителей не устраивает, владельцы квартир созывают общее собрание, на котором ставят на голосование решение о создании объединения. И после большинства положительных результатов организовывают ТСЖ.

Оно может быть создано в одном МКД или между несколькими жилыми домами. Собственники квартир, которые создают организацию, должны написать заявление о принятии, на основании которого они будут включены в его члены.

Большая часть владельцев квартир считают такую форму управления жилыми домами наилучшим вариантом, который гарантирует отстаивание прав собственников квартир в частности перед коммунальными службами и государственными органами, например, по вопросам проведения ремонтных работ.

Это управляющий орган, целью которого является сохранение, поддержание в должной форме, охрана и благоустройство общедомового имущества. Кроме того, товарищество и его правление – это рычаг воздействия на коммунальные службы и подрядчиков, выполняющих ряд поставленных им задач. Это организация некоммерческого характера, она не преследует цель получения коммерческой выгоды.

Объединение владельцев недвижимости создается физическими лицами, но при этом организация является юрлицом. У товарищества имеется свой расчетный счет, а члены правления и председатель должны быть зарегистрированы в ЕРГЮЛ. ТСЖ, будучи юридическим лицом, должно быть поставлено на учет в фискальной службе.

Цели создания

Целями совместного объединения владельцев жилья в многоквартирном доме являются:

  • совместное руководство и распоряжение ;
  • получение доходов и их распределение на решение задач по обслуживанию и ;
  • содержание дома в хорошем состоянии: как санитарном, так и техническом.

Организация имеет право сдавать в аренду или найм часть общего имущества с целью. Получения дополнительного дохода, который будет направлен на решение определенных задач товарищества.

Товарищество собственников жилья координирует деятельность, направленную на управление подвластными ей домами, как некоммерческая организация. А потому она стремится не к получению максимум прибыли, а к распределению доходов на нужды товарищества. Но объединение не обязано покрывать убытки, которые могут возникнуть, за счет дополнительного внесения средств собственниками жилья.

Объединение является способом избежать навязываемых УК условий по обслуживанию дома. Например, самим выбирать подрядчиков и поставщиков услуг на выгодных условиях для жильцов, а не управляющей компании. Коммунальщики и прочие фирмы в свою очередь обслуживают дом на основании заключенного договора с ТСЖ.

Если члены или просто жильцы дома недовольны действиями объединения, они имеют полное право предъявить претензии и поставить вопрос на голосование. Таким образом, его главная цель и функция – организация правильного управления и руководства эксплуатацией вверенного ему жилого фонда.

Согласно 136 статье ЖК РФ , в одном многоквартирном доме собственники могут создать одно ТСЖ. Создание товарищества возможно и между несколькими, близко расположенными МКД или имеющими общие земельные участки или инфраструктурные элементы. Товарищество также может быть создано на этапе строительства дома (ст. 139 ЖК ).

Решение о том, вступать или нет в ТСЖ, принимают собственники квартир, никто их принудить к этому не может. Необязательно все жильцы дома должны быть членами товарищества. Создание товарищества возможно, если на общем собрании по вопросу о его организации присутствуют 50% жильцов, и столько же из присутствующих должно проголосовать положительно.

Функции ТСЖ

Нередко, перед созданием объединения владельцев недвижимости, у его будущих членов и прочих жильцов дома возникает вопрос: чем занимается организация, какие функции на нее возложены. Права и обязанности определяются статьей 135 ЖК РФ , а также уставом организации. Основные обязанности товарищества собственников жилья таковы:

  • контролировать деятельность компаний, оказывающих услуги собственникам квартир: коммунальных служб, предприятий и фирм, что оказывают бытовые услуги, такие как , и прочие;
  • решать вопросы, касающиеся того, когда и кто осуществляет ремонт;
  • отслеживать выполнение правил эксплуатации дома и его обслуживания;
  • обеспечивать выполнение работ по обустройству дома и придомовой территории согласно плану, утвержденному на год;
  • предоставлять требуемые услуги собственникам квартир и выполнять их;
  • обеспечивать должное санитарное состояние общедомового имущества (своевременный вывоз мусора, чистота на площадках, в частности возле мусоропроводов и так далее);
  • , детских площадок для жильцов дома (пункт должен быть оговорен уставом);
  • выполнение дополнительных функций, прописанных в уставе, утвержденном на общем собрании.

ТСЖ, как представитель интересов жильцов многоквартирных домов, обязано отстаивать интересы дома и права жильцов в частности перед коммунальными службами и государственными органами. Чаще всего возникают проблемы с проведением ремонта как текущего, так и капитального. Членам правления и председателю товарищества в частности придется не раз столкнуться с нежеланием коммунальщиков вовремя выполнять свои обязательства.

Согласно законодательству, будучи юридическим лицом, имеет право от своего имени заключать договоры с , оказывающими коммунальные услуги по обслуживанию многоквартирного дома и прочие, которые собственники жилья сочтут необходимыми. Еще одно обязательство участников объединения - составление и утверждение сметы на последующий период.

В обязанности членов ТСЖ входит поддержание порядка в доме, чистоты и сохранности общедомового имущества, в частности технического оснащения, конструкций на земельном участке, что прилегает к МКД и так далее. Таким образом, все, что делает объединение владельцев жилой недвижимости, направлено на улучшение или минимум поддержание достойных жилищных условий дома или нескольких МКД, находящихся под его управлением.

Порядок отчета перед жильцами

Согласно законодательству, товарищество собственников жилья, а именно члены правления и его глава, обязаны регулярно отчитываться перед жильцами. Причем регулярный порядок отчета устанавливается уставом. Кроме того, отчет о движении средств, выплатах, тратах, полученных доходах или проделанной ТСЖ работе должен быть предоставлен по первому требованию членов объединения.

Тем не менее, ни одним законодательным актом не было установлено четкой формы для отчета ни для правления, ни для председателя. Исходя из этого, порядок отчетности перед жильцами следует четко прописать в уставе товарищества. Потому как он является основным документом, согласно которому должны действовать члены правления и глава ТСЖ.

Каждый из жильцов, являющийся членом товарищества, должен в обязательном порядке ознакомиться с уставом товарищества. В нем описан порядок, каким образом, когда и в какой форме оно обязано отчитаться перед собственниками квартир.

Устав

Как уже было сказано, устав товарищества – главный правовой документ, регулирующий права, функции, обязанности его членов, правления и председателя. Он подается в качестве учредительного документа для регистрации товарищества в качестве юридического лица. На первом общем собрании членов товарищества устав должен быть утвержден и подписан председателем.

  • утверждается всеми владельцами квартир;
  • должен быть пронумерован и подписан председателем;
  • подписи собственников необязательны.

Копия заверенного устава должна быть заверена нотариусом. После чего ТСЖ на его основании регистрируют в федеральной налоговой службе для дальнейшего налогообложения объединения собственников жилья.

Сам устав содержит:

  • адреса входящих в ТСЖ зданий;
  • место и дата составления;
  • цель, с которой создавалось товарищество;
  • права, обязанности его членов.

Если необходимо внести поправки в уже действующий устав, необходимо провести общее собрание и изменить содержание документа на основании протокола мероприятия.

Учредители

Каждый из жильцов дома, выступивших за создание товарищества, является учредителем ТСЖ. Но так как участников товарищества и, соответственно, собственников квартир много, то в заявлении и документации, подаваемой для регистрации товарищества, указывается, что учредители ТСЖ – члены его правления.

Они выступают лицом товарищества, его управляющей частью, которая, как и остальные члены, заинтересована в должном обслуживании дома и надлежащем качестве оказываемых услуг. Если кто-либо из членов товарищества хочет выйти из состава учредителей ТСЖ, ему необходимо написать соответствующее заявление. При этом согласия остальных жильцов не требуется.

Учредителем может быть любое физическое лицо, проживающее в доме, и являющееся владельцем жилой площади в нем. Упоминание учредителей при регистрации ТСЖ в качестве юридического лица является формальностью. Члены правления и председатель регистрируются в ЕРГЮЛ. Если в составе правления происходят изменения, об этом необходимо уведомить фискальную службу для внесения соответствующих поправок.

Реестр членов ТСЖ

В реестре членов товарищества собственников жилья должны содержаться данные, при помощи которых можно понять, кто именно является членами ТСЖ. Также сведение, которые в нем отражены, позволят при необходимости связаться с любым из участников товарищества. Список членов ТСЖ отражает информацию о размере принадлежащей доли общедомового имущества каждому из них.

Стандартная форма реестра содержит следующую информацию:

  • наименование товарищества собственников жилья;
  • юридический адрес ТСЖ;
  • данные ИНН;
  • дату создания;
  • перечень входящих в товарищество домов.

Он должен быть подписан председателем ТСЖ с указанием его контактного телефона.

Ответственность

Правила работы, функции, полномочия и обязанности товарищества собственников записаны в жилищном праве и регламентированы законодательством РФ. Среди участников ТСЖ избирается правление, в которое входят несколько человек. И также глава товарищества – председатель, на котором лежит ответственность за действия объединения.

Так, глава ТСЖ отвечает за следующие действия:

  • подбор персонала;
  • сдача отчетности в налоговую;
  • ведение и хранение учета товарищества;
  • заключение договоров.

На членов правления ТСЖ возложена ответственность за выполнение соглашений, заключенных с подрядчиками и прочими службами, в том числе коммунальными, а также перед партнерами и жильцами дома.

Под ответственностью товарищества также понимают следующие его обязательства:

  • использование площадей, находящихся в общем долевом владении всех жильцов;
  • содержание и сохранение порядка в местах общего пользования;
  • проведение ремонтных работ;
  • распоряжение общей собственностью товарищества.

Члены ТСЖ должны обеспечить своевременную и качественную поставку ресурсов и коммунальных услуг.

Принятие решения в товариществе

Все решения принимаются совместно на основании итогов голосования владельцев жилья, проведенного на общем собрании. С такого собрания начинается само создание ТСЖ, на котором 50% владельцев квартир дома или нескольких МКД должны заявить о желании организовать товарищество. Собрание может проводиться как в очной, так и в заочной форме путем письменного голосования.

На таких собраниях принимают решения о том, как использовать свободные площади, например, согласовывают порядок, права и прочие пункты устава, решают текущие вопросы, например, по ремонту. Также именно собранием жильцов решается судьба действующего председателя, необходимости его замены.

Для проведения голосования на собраниях ТСЖ необходимо заранее сообщить жильцам дома о его дате, времени и месте проведения. На мероприятии могут быть приняты решения исключительно по тем вопросам, которые согласно законодательству РФ находятся в компетенции товарищества. Необходимо заранее подготовить повестку дня, в которой отразить все пункты, необходимые к обсуждению и принятию решения.

Все принятые решения на собрании вносятся в , который ведется на протяжении всего мероприятия и по окончании его заверяется подписью инициатора или председателя. Для принятия какого-либо решения необходимо большинство голосов. Жильцов, которые не присутствовали на собрании, необходимо оповестить в течение 10 суток об итогах собрания.

Плюсы и минусы ТСЖ

Товарищество собственников жилья предоставляет владельцам квартир право самим решать, каковы правила управления домом и общим имуществом, кто станет поставщиком коммунальных услуг и так далее. Но возможность самостоятельного принятия решений может быть как достоинством, так и недостатком.

Среди неоспоримых достоинств такой формы управления домом, как ТСЖ, следует выделить:

  • управление общим имуществом в доме с целью получения дополнительных средств на благоустройство, обслуживание и ремонт МКД и : аренда, размещение рекламы;
  • быстрое решение возникающих вопросов на общих собраниях путем голосования;
  • финансовая прозрачность: в любой момент каждый из жильцов и членов товарищества имеет право ознакомиться с движением денег, расходом средств;
  • платить нужно только за действительно необходимые услуги, а не те, что навязывает управляющая компания или вносит в оплату по умолчанию, следовательно, это существенно сократит оплату коммунальных;
  • самостоятельный выбор подрядчиков.

При создании ТСЖ ответственность за сохранность общедомового имущества ложится на каждого жильца, также как и за результаты принятых ими решений по обустройству и обслуживанию жилого дома. Одним из важных является возможность уменьшения размера коммунальных платежей. Грамотный управленец может ощутимо снизить плату по квартплате за счет получения товариществом прибыли, например, предоставив нежилую площадь под аренды.

Товарищество собственников жилья имеет и свои недостатки. В каждом объединении существует группа активистов, но никто не даст гарантий, что это грамотные и компетентные люди. Излишняя инициативность и неспособность разобраться в возникшем вопросе, вести дела должным образом.

У товарищества довольно небольшой собственный капитал, при помощи которого сложно расплатиться с возникшими задолженностями. И это может стать существенной проблемой ТСЖ, когда придется срочно рассчитываться с подрядчиками. Помимо этого, выполнение некоторых разовых работ для объединения может обойтись дороже, чем для той же УК, потому как заинтересованность в одиночных заказах у многих фирм минимальная.